정부가 주택 공급 속도전을 강조하는 가운데 한국토지주택공사(LH)의 소규모 정비사업이 빠른 인허가와 각종 인센티브를 앞세워 힘을 얻고 있다. 수요가 늘자 정부는 사업비 지원으로 착공 확대에 나섰고 LH도 사업지를 수시로 발굴하는 체계로 바꿨다. 대형·중견 건설사들도 LH가 주도하는 재개발과 도심복합개발사업에 잇따라 참여하면서 공공정비사업을 보는 시각이 달라지고 있다.
사업지 발굴 TF 가동…서울 1만여 가구 추진
5일 LH에 따르면 LH는 최근 가로주택 정비사업 신규 후보지를 찾기 위한 태스크포스팀(TFT)을 꾸렸다. 공모와 접수에 의존하던 수동적 발굴에서 벗어나 민간 정비가 정체된 지역 등을 직접 찾겠다는 취지다. TFT는 사업성 검토는 물론 주민 협의와 동의 확보까지 신속히 추진하는 것을 목표로 한다.
LH 관계자는 “정부가 서울 도심 내 주택 공급 확대를 내걸고 있는 만큼 최대한 신규 물량을 확보해야 하는 상황”이라며 “정책의 신속한 이행을 위해 주민설명회 등 다방면의 활동을 이어갈 것”이라고 말했다.
LH의 주요 소규모 주택정비 사업은 가로주택과 모아타운이다. 두 사업 모두 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 근거해 대규모 재개발·재건축보다 간소한 절차로 빠르게 추진할 수 있다. 가로주택은 기존 도로망을 유지하면서 도로로 둘러싸인 한두 블록을 정비하는 방식이다. 모아주택은 2022년 서울시가 대규모 재개발이 어려운 저층 주거지를 정비하겠다며 내놓은 ‘오세훈표’ 정비 모델로, 모아주택 여러 곳을 묶은 것이 모아타운이다. LH는 2024년 모아타운 사업에 협력하기로 했다. 서울주택도시공사(SH)가 맡는 모아타운 지구도 있다.
5일 기준 LH의 서울 소규모 주택정비 추진 물량은 가로주택 18개 지구 4007가구와 공공참여 모아타운 9개 지구 5489가구 등 총 1만여 가구다. 가로주택은 서초구 방배1지구(70가구)와 양재1지구(45가구) 양천구 목동2지구(159가구) 광진구 자양1지구(129가구) 등에서 추진된다. 올해 초 사업시행계획인가를 고시한 금천구 시흥11지구(817가구)는 규모가 커 착공이 본격화하면 의미 있는 공급 물량이 될 전망이다.
사업성은 오랜 과제…인센티브 추가 검토도
LH는 공급 속도를 높이기 위해 소규모 정비사업의 인센티브를 추가로 고심하고 있다. 현재도 소규모 정비사업은 일반 재개발·재건축과 달리 정비계획 수립과 조합설립추진위원회 구성 등을 생략할 수 있다. 임대주택을 20% 이상 지으면 용적률을 법적 상한까지 완화받고 도로·공원 등 기반시설 설치비도 지원받는다. 정부는 8·13 공급대책에서 2030년까지 4200가구를 추가 착공하겠다며 조합의 수수료 부담 완화 등 지원 확대를 약속했다.
수요는 늘고 있지만 작은 사업 규모 탓에 사업성 확보에는 한계가 뚜렷하다. 주민 간 이해관계 갈등과 시공사와의 공사비 분쟁도 불안 요소다. 일반분양 물량이 적어 수익성이 떨어지고 공사비와 금융비용 상승을 감당하기 어려운 사업장도 적지 않다. 제도상 인센티브가 있어도 입지와 사업 구조에 따라 실제 개선 효과는 달라질 수 있다. 올해 들어 LH가 참여하지 않은 서울 양천구 신월동 일대와 금천구 독산연립 등의 가로주택 정비사업에서 조합설립 인가가 취소된 것도 같은 이유로 지적된다.
전문가들은 소규모 정비사업을 대규모 정비사업의 대체재가 아니라 공급 공백을 메우는 수단으로 봐야 한다고 조언한다. 공공의 사업 관리 역량과 제도 지원으로 불확실성을 낮추는 동시에 사업성 검증과 주민 합의 기반시설 확충을 병행해야 실제 공급 확대로 이어진다는 것이다.
통합심의로 16개월 단축…건설사도 관심 커져
LH는 사업성 문제에 ‘건축협정형 통합개발’로 대응하고 있다. 소규모 정비 관리구역을 단일 단지처럼 묶어 같은 시공사를 선정하고 지하 주차장 등을 공동 활용하는 방식이다. 지난달 금천구 석수역세권 가로주택 정비사업은 관리계획과 건축계획을 병행 수립해 전국 최초로 통합심의를 통과했다. 보통은 두 계획의 심의가 순차적으로 진행된다. 대상지는 시흥동 천록빌라 일대(A1) 시흥동 972번지 일대(A2) 시흥동 973·974번지 일대(A3) 등 3개 구역이다. LH는 연내 조합원 분양을 진행하고 내년 이주와 철거를 거쳐 2028년 착공할 계획이다.
LH 관계자는 “서울시와 조합에 제안한 병행수립 방식으로 기존보다 사업 기간을 16개월 줄였다”며 “소규모 정비사업에서도 인허가 기간을 단축할 수 있음을 확인한 만큼 전국 사업에 도입을 적극 추진해 도심 주택 공급 속도를 높이겠다”고 말했다.
최근에는 건설사들의 시각도 긍정적으로 바뀌었다. 공공정비사업은 민간보다 1.2~1.4배의 용적률 인센티브를 받고 분양가 상한제를 적용받지 않아 시세 수준의 일반분양이 가능하다. 정부와 지방자치단체가 인허가 절차를 간소화해 일반 정비사업보다 사업 기간을 2년가량 줄일 수 있는 등 인허가 지연 부담에서 자유로운 것도 강점이다. 민간 재개발·재건축에서는 시공사가 조합에 보증을 서야 하지만 공공정비사업은 금융 부담도 적다.
한 대형 건설사 관계자는 “서울 도심에서 공공정비사업이 많이 이뤄져 브랜드를 알리기에도 좋은 기회”라며 “민간 재개발보다 자금 조달 부담이 덜하고 사업 기간 단축으로 사업성도 개선돼 건설사들이 꾸준히 수주에 나설 것”이라고 내다봤다. LH 관계자도 “공적 지원으로 주민은 분담금 부담을 낮추고 브랜드 아파트를 취득할 수 있고 건설사는 적은 위험으로 도심 사업장을 확보할 수 있다”고 말했다.