정부의 2026년 세제개편안 발표 이후 부부 공동명의 1주택자가 종합부동산세를 낼 때 ‘다주택자 취급’을 받게 된다는 논란이 이어지고 있다. 결론부터 말하면 공동명의 1주택자가 세법상 다주택자로 바뀌는 것은 아니다. 하지만 서울 등 조정대상지역에서 1세대 1주택 특례를 신청하지 않을 경우 다주택자와 같은 공정시장가액비율 80%가 적용되고 특히 비거주 공동명의자는 기본공제까지 줄어드는 등 일부 과세 기준이 종전보다 불리해진다.
반대로 실거주 공동명의자는 일반 공동명의와 1세대 1주택 특례 중 유리한 방식을 선택할 수 있어 세 부담이 반드시 늘어나는 것은 아니다. 난수표처럼 복잡해진 종부세 변화 내용을 문답으로 정리했다.
Q. 부부가 집 한 채를 공동명의로 갖고 있으면 2028년부터 ‘다주택자’가 되나.
A. 아니다. 종부세는 개인별로 세금을 매기는 ‘인별 과세’가 원칙이다. 부부가 집 한 채를 나눠 갖고 있다면 각각 자신의 지분을 가진 ‘일반 1주택자’로 과세된다. 재경부도 “종부세 과세 시 부부 공동명의자는 일반 1주택자이며 다주택자로 보지 않는다”는 입장이다. 공동명의자와 단독명의 1세대 1주택자는 원래부터 과세 방식이 달랐다. 공동명의자는 2021년부터 1세대 1주택 특례를 선택할 수 있고 이번 개편 후에도 이 특례는 유지된다.
Q. 왜 ‘다주택자 취급’ 논란이 나온 건가.
A. 공정시장가액비율 상향 때문이다. 현재는 공동명의든 1세대 1주택 특례든 60%로 같다. 하지만 2028년부터는 1세대 1주택자는 70%, 서울 전역과 경기 15개 지역 등 조정대상지역에서 특례를 신청하지 않은 공동명의 1주택자는 80%가 적용된다. 법적으로 다주택자는 아니지만 집은 한 채인데 과표 계산에서는 다주택자와 같은 비율을 적용받는 셈이다. 조정대상지역 공동명의자가 70%를 적용받으려면 특례를 선택해야 한다. 공동명의라는 더 불리한 비율을 적용받을 수 있다는 게 논란의 핵심이다.
Q. 공동명의가 무조건 불리해지나.
A. 아니다. 공동명의자는 일반 공동명의와 1세대 1주택 특례 중 유리한 방식을 선택할 수 있다. 곽인송 세무사의 시뮬레이션에 따르면 현재는 세액공제를 최대한 받는 1세대 1주택자와 지분을 50%씩 보유한 실거주 공동명의자를 비교할 경우 공시가격 20억 5000만 원(시가 29억 3000만 원)까지 공동명의가 같거나 유리하고 이를 넘으면 1세대 1주택 특례가 유리하다.
2028년부터는 유불리 구간이 달라진다. 공시가 19억 2000만 원(시가 27억 4000만 원)까지는 공동명의가 같거나 유리하다. 공동명의는 18억 원(시가 25억 7000만 원)까지 종부세를 내지 않고 그 이상에서도 과세표준을 부부가 나눠 계산하기 때문이다.
공시가 19억 2000만~32억 원(시가 27억 4000만~45억 7000만 원) 구간에서는 공정시장가액비율 70%와 세액공제를 적용받는 1세대 1주택 특례가 유리해진다. 하지만 공시가격 32억 원을 넘으면 다시 공동명의가 유리해진다. 1세대 1주택자의 세액공제에 600만 원 한도가 생기는 반면 고가주택일수록 공동명의의 과세표준 분산 효과가 커지기 때문이다.
실제 2028년 잠실 리센츠(공시가 23억 9000만원)는 공동명의 160만 원, 1세대 1주택 특례 85만 원으로 특례가 유리하지만 아크로리버파크( 41억 4000만원)는 각각 1470만 원, 1960만 원으로 공동명의가 490만 원 유리할 것으로 계산된다.
비거주 공동명의자는 상황이 더 복잡하다. 특례를 신청하지 않으면 기본공제가 현재 총 18억 원에서 8억 원으로 줄어든다. 비거주 단독명의 1세대 1주택자는 12억 원에서 9억 원으로 줄어드는 데 그쳐 공동명의의 감소 폭이 훨씬 크다.
Q. 공동명의자는 어떻게 대응해야 하나.
A. 재경부는 “공동명의자는 개별 납부와 1세대 1주택 특례 중 유리한 과세 방식을 선택할 수 있다”고 설명한다. 다만 특례라는 선택지가 유지되는 것과 공동명의에 적용되는 공정시장가액비율·기본공제 기준이 달라지는 것은 별개의 문제라는 지적이다. 개편 후에는 거주 여부와 지역, 집값 등에 따라 일반 공동명의와 특례 중 어느 쪽이 유리한지 다시 계산해야 한다. 단독명의 전환도 배우자에게 지분을 넘기는 과정에서 증여세와 취득세 등이 발생할 수 있어 종부세만 보고 결정하기 어렵다.