내년부터 시가 20억 원이 넘는 주택을 보유하고 있으면 실거주 1주택자도 종합부동산세 과세 대상에 포함된다. 시가 32억 원부터는 종부세율이 인상되고 약 40억 원대 초과 주택부터는 2028년부터 2~5%의 세율이 적용돼 종부세 부담이 대폭 증가한다. 비거주 1주택자의 종부세 부담은 이보다 더 크게 늘어 20억 원 아파트 기준 4배 이상의 세 부담을 더 지게 될 것으로 전망된다.
재정경제부는 3일 이 같은 내용의 ‘2026년 세제개편안’을 발표했다.
정부는 우선 일반 실거주 1주택자를 보호하기 위해 기본공제를 12억 원에서 14억 원으로 높였다. 비거주 1주택자의 기본공제는 9억 원으로 낮춘다. 공정시장가액비율은 거주·비거주 1주택 모두 60%에서 70%로 오른다. 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)와 3주택 이상 보유자는 2028년에 80%까지 인상된다.
보유 기간에 따른 종부세 세액공제도 거주 기간 공제로 전환한다. 다만 공제액에는 내년 800만 원, 2028년부터 600만 원의 한도를 두기로 했다. 초고가 주택일수록 공제액이 계속 커지는 것을 제한하기 위한 조치다.
종부세율 체계도 전면 개편한다. 내년부터 과표 6억~12억 원 구간 세율을 1.0%에서 1.3%로 높이고 12억 원 초과 구간에는 1.5~3.5%의 세율(1·2주택자 기준)을 적용한 뒤 2028년에는 주택 수에 대한 구분 없이 과표 12억 원 초과 구간을 2~5%로 상향 통합한다. 구윤철 부총리 겸 재경부 장관은 “시가 20억~30억 원 주택은 세 부담이 줄고 40억~50억 원대부터는 세 부담이 늘어 ‘과세 정상화’가 일어나는 것 ”이라고 설명했다.
비거주 1주택자의 세 부담은 더 빠르게 늘어난다. 시가 20억 원 주택(60세·10년 보유)의 종부세는 현행 27만 6000원에서 내년 114만 원으로 4.1배 증가한다. 2028년에는 152만 1000원으로 현행의 5.5배까지 오른다.
양도세도 실제 거주를 우대하는 방향으로 개편된다. 장기보유특별공제의 보유 기간 공제는 단계적으로 폐지하고 2029년부터는 거주 기간에 대해서만 연 8%를 공제한다. 고가 주택의 공제액은 2028년 20억 원, 2029년부터는 10억 원으로 제한한다. 다만 보유세 강화로 매물이 잠기는 것을 막기 위해 조정대상지역 다주택자의 양도세 중과는 2027년과 2028년 한시적으로 완화한다.