이재명 대통령 부부의 분당 아파트 근저당 매도 방식이 알려진 이후 온라인을 중심으로 “자녀 증여에 이 방식을 적용할 수 있지 않느냐”는 지적이 제기되고 있다. 부모가 자녀에게 주택을 매도한 뒤 매매대금 상당액을 근저당으로 설정하면 당장 증여세 부담 없이 소유권을 넘길 수 있다는 주장이다. 하지만 자녀의 상환 능력과 실제 원리금 지급이 뒷받침되지 않으면 거액의 증여세와 취득세, 가산세를 물 수 있다. 곽인송 세무사의 설명을 토대로 관련 내용을 문답으로 정리했다.
Q. 부모가 자녀에게 집을 팔고 잔금을 빌려주는 게 가능한가.
A. 가능하다. 부모가 받지 못한 잔금을 자녀에게 빌려준 돈으로 처리하고 주택에 근저당권을 설정하는 것 자체는 금지돼 있지 않다. 다만 세법은 부모·자녀 사이의 재산 양도를 증여로 추정하기 때문에 실제 매매이고 미지급 잔금도 진짜 부채라는 점을 납세자가 입증해야 한다.
Q. 이 대통령은 매수인에게 이자를 받지 않기로 했는데
A. 두 거래는 다르게 볼 가능성이 크다. 이 대통령 사례는 특수관계가 없는 제3자에게 잔금 지급을 3~4개월 미뤄준 단기 거래다. 이자를 받지 않았다는 이유만으로 곧바로 증여로 보기는 어렵다.
반면 부모·자녀 사이에서 잔금을 장기간 무이자로 빌려주면 적정이자와 실제 이자의 차액을 자녀가 받은 이익으로 볼 수 있다. 채권최고액이 실제 빚의 약 120% 수준이라는 점을 감안해 미지급 잔금을 14억 7500만 원으로 가정하면 연 4.6% 기준 이자는 연간 6785만 원, 월평균 약 565만 원이다.
Q. 차용증과 근저당권을 갖추면 충분한가.
A. 아니다. 근저당권은 부모가 받을 돈을 담보할 뿐 자녀가 집값을 실제 지급했다는 사실까지 증명하지는 않는다. 국세청은 자녀의 소득과 재산, 계좌 내역을 토대로 매매대금과 이자의 출처, 원금 상환 능력과 실제 상환 여부를 확인한다.
만기를 30년으로 잡아도 마찬가지다. 부모에게 받은 돈으로 이자를 되돌려주거나 현실적인 상환 계획 없이 빚을 미뤄두면 형식적인 대출로 볼 수 있다. 집을 팔 때도 매각대금으로 부모에게 원금을 갚아야 한다. 원금을 받지 않고 근저당만 없애주면 면제된 빚이 증여로 과세될 수 있고 적정이자보다 적게 냈다면 이자 차액에도 증여세 문제가 생길 수 있다.
Q. 정상 매매와 증여로 판단될 때 세금은 얼마나 차이 나나.
A. 곽 세무사에 따르면 위 가정에서 미지급 잔금이 실제 대출로 인정되면 원금에 대한 증여세는 없다. 다만 적정이자보다 적게 받았다면 이자 혜택에는 별도의 증여세가 생길 수 있다. 자녀가 집을 취득하면서 내는 취득세와 지방교육세·농어촌특별세 등은 약 1억150만 원이다.
반대로 빚이 형식적인 것으로 판단되면 미지급 잔금에 증여세 약 3억9770만 원이 부과되고 취득세도 증여 기준으로 다시 계산된다. 실제 지급액과 집값의 차이가 3억 원 이상이면서 집값의 30%도 넘기 때문에 취득세에서는 주택 전체를 증여받은 것으로 볼 수 있다.
집을 넘기는 부모가 해당 주택만 보유한 1세대 1주택자여서 증여취득 중과 대상에서 제외되면 취득 관련 세금은 약 1억1600만 원, 중과 대상이면 약 3억8860만 원이다. 증여세까지 합치면 정상 매매보다 약 4억1200만 원에서 최대 6억8500만 원까지 더 내게 된다. 사후에 적발되면 가산세도 추가될 수 있다.
Q. 부모가 사망하면 결국 자녀의 빚이 없어져 ‘세금 없는 증여’가 되는 것 아닌가.
A. 아니다. 부모가 받지 못한 원금과 이자는 부모가 가진 재산이므로 상속재산에 포함된다. 채무자인 자녀가 이 돈을 받을 권리까지 상속받으면 ‘자기가 자기에게 갚는’ 관계가 돼 빚은 사라지지만 해당 금액은 상속세 계산에 포함된다.