정부가 보유세 강화 기조 속에서도 비수도권 준공 후 미분양주택 과세특례를 연장하기로 한 것은 지방 주택시장 침체를 방치하기 어렵다고 판단했기 때문이다.
9일 한국부동산원에 따르면 올 상반기(6월 29일 기준) 아파트 매매가격은 수도권이 3.21%, 서울이 5.11% 오른 반면 지방은 0.17% 상승에 그쳤다. 대구(-0.73%), 광주(-1.57%), 제주(-1.03%) 등 주요 지방은 하락했다.
준공 후 미분양도 지방 쏠림이 뚜렷하다. 국토교통부에 따르면 지난 5월 기준 비수도권 준공 후 미분양은 2만 4522호로 수도권(4828호)의 5.1배에 달했고 대구·경남·경북·부산 4개 지역에만 전국 준공 후 미분양 물량의 43.1%가 몰렸다.
정부는 미분양 특례와 함께 인구감소지역 등의 주택 수요를 보완하기 위한 이른바 ‘세컨드홈’ 특례도 연장할 방침이다. 인구감소지역의 일정 요건 주택을 추가로 사도 1세대 1주택자 지위를 유지해주는 양도소득세·종합부동산세 과세특례로 올해 말 일몰 예정이다.
앞서 재정경제부는 올해 조세지출 기본계획에서 불필요한 감면 제도는 없애겠다는 방침을 밝혔다. 그러나 두 특례는 지방 부동산 시장 침체가 건설 경기와 지역 경제 전반으로 번질 수 있다는 우려에 따라 일몰이 연장될 전망이다.
문제는 이 같은 예외가 반복될수록 1주택자와 다주택자를 가르는 기준이 흔들릴 수 있다는 점이다.
보유 주택 수에 따라 세 부담을 달리하는 것이 원칙이지만 미분양 해소나 인구감소지역 지원을 이유로 추가 취득 주택을 주택 수에서 빼주는 특례가 늘면 같은 2주택자라도 세목과 요건에 따라 1주택자 특례를 적용받는 사례가 많아진다. 지방 주택시장 지원 필요성은 크지만 예외가 누적될수록 세제는 복잡해지고 납세자의 예측 가능성도 떨어질 수밖에 없다.
홍기용 인천대 경영학부 명예교수는 “주택은 취득부터 처분까지 장기간 세제가 적용되는 자산인 만큼 납세자가 세 부담을 예측할 수 있어야 한다”며 “특례를 연장하더라도 향후 보유세나 양도세 체계가 다시 바뀔 수 있다고 보면 지방 주택 매입 수요가 쉽게 움직이기 어렵다”고 말했다.
특히 세제 완화와 보유세 강화가 동시에 추진되는 한 지역과 주택 수에 따라 세 부담이 엇갈리는 부동산 세제의 구조적 복잡성은 쉽게 해소되지 않을 전망이다.