지난해 10월 금융 당국이 초고가 주택에 대한 주택담보대출 한도를 2억 원까지 축소하자 시장에서는 자산 불평등 심화에 대한 우려가 나왔다. 대출 없이도 고가 아파트를 매수할 수 있는 계층이 엄연히 존재하는 상황에서 ‘부모 찬스’를 쓸 수 있는 계층과의 자산 격차가 확대돼 경제 역동성이 꺾일 수 있다는 지적이었다.
16일 김종양 국민의힘 의원실이 제출받은 자금조달계획서 집계 자료는 이 같은 우려가 일부 현실이 되고 있음을 보여준다. 강남 3구(강남·서초·송파구) 주택 매수자들은 제도권 금융에서 자금 조달길이 막히자 증여·상속 자금, 예금, 주식 매각 대금을 활용해 자금을 마련하고 있었다.
올 1~4월 강남 3구 주택 매수 자금 가운데 증여·상속 자금 비중은 7.2%로 서울 전체 평균(6.4%)을 웃돌았다. 자치구별로는 송파구가 7.6%로 가장 높았고 강남구와 서초구는 각각 7.0%, 6.8%를 기록했다. 이는 △강북구 3.7% △도봉구 4.0% △금천구 4.3% 등보다 크게 높은 수치다.
증여·상속을 통한 주택 매수는 30대를 중심으로 늘고 있는 것으로 알려졌다. 강남구만 해도 지난달 거래된 아파트 가운데 20억 원 이상의 비중이 무려 72.9%에 달한다. 서초구(71.1%)와 송파구(54.9%) 등도 고가 아파트가 많다. 전문직 종사자여도 대출이 없으면 구매가 어려운 수준이다. 결국 그에 대한 해답을 상속·증여에서 찾고 있는 셈이다.
강남 3구와 달리 노도강(노원·도봉·강북구)은 대출 의존도가 높아졌다. 노도강 주택 매수자가 조달한 전체 자금 중 금융기관 대출 비중은 2024년 27.3%(6377억 원)에서 올해 1~4월 37.0%(1조 2275억 원)로 10%포인트가량 늘었다. 당국의 규제에도 상대적으로 가격이 낮아 대출 가능액이 높고 정책대출을 통한 우회로가 있기 때문으로 분석된다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “노도강은 생애최초나 신혼부부 특례를 활용하는 30대의 선호도가 높은 지역”이라며 “15억 원 이하 주택 비중도 높아 자연스럽게 대출 비중이 올라간 것으로 보인다”고 설명했다.
시장에서는 상속·증여를 통한 핵심지 부동산 매수가 고착화되는 추세를 경계해야 한다는 지적이 제기된다. 고강도 대출 규제로 주택 대출은 억제되고 있지만 서울 한강 이남 11개 구의 서울 아파트 평균 매매가가 지난해 7월 이후 10% 오르는 등 상승세가 여전하다.
상황이 이렇다 보니 청년층을 포함한 예비 매수자들의 자금 조달 불안은 지속될 수밖에 없다. 석병훈 이화여대 경제학과 교수는 “저소득층은 정책금융을 통해 우대를 받지만 고소득 청년의 경우 상대적인 불리함이 있다”며 “노력으로 소득 기반을 확보한 청년들이 자산을 형성할 수 있는 길을 터줘야 자본주의가 역동성을 유지할 수 있다. 고소득 청년층의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화가 필요하다”고 주장했다.
중요한 것은 주택 대출 규제에 이어 신용대출까지 당국이 전방위적으로 돈줄을 죄고 있다는 점이다. 다음 달에는 전세대출을 포함해 추가 규제가 예고돼 있다. 금융 당국 관계자는 “부동산 시장에서 상속·증여 증가로 청년층의 기회 격차가 확대될 수 있다”고 말했다.
한편 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 빠르게 떨어지고 있어 대출 규제만으로 부동산 가격을 억누르기에는 명분이 부족하다는 지적 또한 나온다.
실제로 지난해 말 한국의 명목 GDP 대비 가계부채 비율이 6년여 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 올해 1분기 명목 GDP가 전년 동기 대비 17.1% 증가해 향후 GDP 대비 가계부채 비율은 더 낮아질 것으로 전망된다.
국제결제은행(BIS)에 따르면 지난해 말 기준 한국의 GDP 대비 가계부채 비율은 88.6%로 전 분기 말보다 0.8%포인트 낮아졌다. 이는 2019년 3분기 말(88.3%) 이후 6년 3개월 만에 가장 낮은 수준이다.
GDP 대비 가계부채 비율은 2021년 3분기 말 99.1%로 고점을 찍은 뒤 점차 하락해 2024년 말 89.6%로 90%를 밑돌았다. 이어 지난해 1분기 말 89.5%, 2분기 말 89.7%, 3분기 말 89.4% 등으로 비교적 횡보하다 4분기 말 88.6%로 뚝 떨어졌다.
이 같은 변화는 명목 GDP의 가파른 증가세와 함께 금융 당국의 가계부채 관리 강화, 금융권의 대출 제한 등이 복합적으로 작용한 결과라는 분석이다. 더욱이 올해 1분기 명목 GDP 성장률은 지난해 동기 대비 17.1%로 1995년 3분기(19.2%) 이후 최고치를 기록했다.
그동안 한국은행과 금융 당국 등은 GDP 대비 가계부채 비율을 중장기적으로 80% 아래로 낮추겠다는 목표를 제시해왔다. 명목 GDP 성장세가 이어질 경우 이 비율 역시 목표치에 수렴할 것이라는 전망이 나온다.