은행계 부동산신탁사(KB·신한·하나·우리)의 건전성 지표가 악화된 배경에는 책임준공형 토지 신탁 사업의 부실화가 자리 잡고 있다. 부동산 호황기에 금융지주의 높은 신용도를 앞세워 책준형 사업 수주를 확대한 것이 재무 부담으로 돌아왔다. 원자재 가격 상승과 공사비 갈등, 분양 부진으로 공사가 중단되는 사례가 늘어나며 준공 책임이 신탁사로 전이됐기 때문이다.
21일 금융계에 따르면 2022년 말 23.07%에 그쳤던 신한자산신탁의 고정이하여신 비율은 레고랜드 사태 이후 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 경색된 2023년부터 가파르게 상승했다. 2023년 64.66%, 2024년 86.17%로 오른 데 이어 올 1분기 말에는 90.38%까지 치솟았다.
이는 신탁 업계 전반의 문제다. 나이스신용평가에 따르면 국내 14개 신탁사의 부채비율은 2022년 31.6%에서 2023년 말 53.5%, 2024년 말 93.4%, 지난해 말 161.1%로 가파르게 뛰었다.
부채비율이 늘어난 것은 신탁사가 사업장에 자금을 빌려주는 신탁계정대 규모가 커진 영향이다. 국내 14개 신탁사의 자기자본 대비 신탁계정대 비율은 2022년 42.9%에서 지난해 말 251.1%까지 올랐다. 신탁사가 신탁계정에 빌려준 자금 규모가 자기자본의 2배를 넘는다는 의미다. 책준형 신탁은 사업이 정상적으로 진행되면 신탁사가 공사비를 직접 부담할 필요가 없지만 2023년 이후 시공사 부도로 공사가 중단되는 사업장이 늘어나자 신탁사가 책임 이행을 위해 자금을 투입하는 사례가 증가한 것이다.
특히 금융계 신탁사의 부채비율이 2022년 말 23.4%에서 2025년 말 122.4%까지 큰 폭으로 상승했다. 윤재성 나신평 수석연구원은 “비금융 계열 신탁사는 상대적으로 책준형 확대를 제한적으로 했지만 뒤늦게 부동산 신탁업에 진입한 금융 계열 신탁사가 2021년 이후 공격적으로 책준형 사업을 수주했다”며 “공격적인 수주에 따른 부정적인 충격의 정도가 심각하다”고 설명했다.
책준형 PF는 신탁사의 신용도가 중요해 은행계 신탁사들이 시장에서 우위를 점했다. 유사시 지주의 지원 가능성이 있기 때문이다. 나신평에 따르면 2023년 국내 14개 신탁사의 책준형 사업장 628곳 중 295곳을 은행계가 맡았다. PF 잔액 기준으로도 24조 원 중 15조 원이 은행계 신탁 사업이었다.
은행계 신탁사에 책준형 부실 부담이 집중되자 금융지주가 계열 신탁사에 자금을 투입하는 흐름도 이어지고 있다. 하나금융지주는 올 2월 하나자산신탁에 2000억 원을 대여했고 신한금융은 1월 신한자산신탁이 발행한 1000억 원 규모 신종자본증권을 전액 인수했다. KB금융도 2024년 KB부동산신탁에 유상증자 방식으로 1500억 원을 수혈했다.
은행계 신탁사들은 토지 신탁 비중을 줄이고 담보 신탁 및 리츠 등 사업 다변화 방안을 모색하고 있다. 신한자산신탁의 경우 신한리츠운용과 합병을 통해 사업 영역을 넓히는 방안도 거론된다.
신한자산신탁 관계자는 “책준형 토지 신탁 사업의 영향으로 NPL 비율이 상승해 고정이하 사업 신탁재산의 가치 제고와 분양률·임대율을 높이는 방안, 신탁계정대 회수 및 매각 등을 통해 NPL 비율을 줄이기 위해 노력하고 있다”며 “전담 조직을 운영하며 매주 지표를 점검하고 있다”고 말했다.