부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 장기화하면서 은행계 부동산신탁사의 건전성 지표가 빠르게 악화하고 있다. 부동산 호황기 금융지주의 신용도를 앞세워 확대한 책임준공형 토지신탁 사업장이 공사 지연과 분양 부진에 막히면서 부실 부담이 신탁사로 전이된 영향이다. 일부 신탁사는 고정이하여신비율이 90%를 넘어섰고, 금융지주 차원의 자금 지원도 이어지고 있다.
21일 금융계에 따르면 신한자산신탁의 올해 3월 말 기준 고정이하여신비율은 90.38%로 집계됐다. 지난해 말 86.17%에서 4.21%포인트 상승하며 처음으로 90%를 넘어섰다. 고정이하여신은 3개월 이상 연체됐거나 회수 가능성이 낮아진 여신을 뜻한다.
신한자산신탁의 고정이하여신비율은 2022년 말만 해도 23.07% 수준이었다. 그러나 레고랜드 사태 이후 PF 시장이 얼어붙은 2023년 말 64.66%로 급등했고 2024년 말 86.17%까지 치솟았다. 올해 1분기에도 부실 사업장 정리가 이어지면서 건전성 부담이 더 커진 셈이다.
신한자산신탁 측은 “책임준공형 토지신탁 사업의 영향으로 NPL 비율이 상승했다”며 “고정이하 사업 신탁재산의 가치 제고와 분양률·임대율 개선, 신탁계정대 회수 및 매각 등을 통해 NPL 비율을 낮추기 위해 노력하고 있다”고 설명했다. 이어 “전담 조직을 운영하며 매주 관련 지표를 점검하고 있다”고 덧붙였다.
다른 금융지주 계열 신탁사들도 상황은 크게 다르지 않다. 하나자산신탁의 3월 말 기준 고정이하여신비율은 79.88%로 80%에 육박했다. 지난해 말 81.43%보다는 소폭 낮아졌지만 2024년 말 53.11%와 비교하면 여전히 높은 수준이다. 우리자산신탁은 지난해 말 74.04%에서 올해 3월 말 74.52%로 올랐고, KB부동산신탁도 같은 기간 68.47%에서 68.49%로 상승했다.
은행계 신탁사의 건전성 악화는 책임준공형 토지신탁 부실과 맞물려 있다. 책임준공형 신탁은 시공사가 기한 내 공사를 마치지 못할 경우 신탁사가 준공 책임을 부담하는 구조다. 사업이 정상적으로 진행되면 신탁사가 직접 공사비를 떠안을 필요가 없지만, 시공사 부도나 공사비 갈등, 분양 부진으로 사업이 멈추면 신탁사가 책임 이행을 위해 자금을 투입해야 한다.
특히 2021년 전후 부동산 시장이 호황을 보이던 시기 은행계 신탁사들은 금융지주의 신용도를 앞세워 책임준공형 사업을 공격적으로 늘렸다. PF 시장에서는 신탁사의 신용도가 중요한 만큼 유사시 지주사의 지원 가능성이 있는 은행계 신탁사가 상대적으로 우위를 점했다. 나이스신용평가에 따르면 2023년 국내 14개 신탁사의 책임준공형 사업장 628곳 중 295곳을 은행계 신탁사가 맡았다. PF 잔액 기준으로도 전체 24조 원 중 15조 원이 은행계 신탁 사업이었다.
문제는 2023년 이후 금리 상승과 공사비 급등, 분양시장 침체가 겹치면서 책임준공 부담이 현실화됐다는 점이다. 국토교통부에 따르면 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 주택은 올해 3월 말 전국 3만 429가구로 지난해 말 2만 8641가구보다 1788가구 늘었다. 준공 후 미분양은 2022년 말 7518가구, 2023년 말 1만 857가구, 2024년 말 2만 1480가구 등으로 증가세를 보이고 있다.
신탁업계 전반의 재무 부담도 커지고 있다. 나이스신용평가에 따르면 국내 14개 신탁사의 부채비율은 2022년 말 31.6%에서 2023년 말 53.5%, 2024년 말 93.4%, 지난해 말 161.1%로 뛰었다. 신탁사가 사업장에 빌려주는 신탁계정대가 늘어난 영향이다. 자기자본 대비 신탁계정대 비율도 2022년 말 42.9%에서 지난해 말 251.1%까지 상승했다. 신탁사가 신탁계정에 빌려준 자금이 자기자본의 2배를 넘어섰다는 의미다.
은행계 신탁사의 부담은 더 두드러진다. 금융계 신탁사의 부채비율은 2022년 말 23.4%에서 2025년 말 122.4%까지 올랐다. 윤재성 나이스신용평가 수석연구원은 “비금융 계열 신탁사는 상대적으로 책임준공형 확대를 제한적으로 했지만, 뒤늦게 부동산 신탁업에 진입한 금융 계열 신탁사가 2021년 이후 공격적으로 책임준공형 사업을 수주했다”며 “공격적인 수주에 따른 부정적인 충격의 정도가 심각하다”고 설명했다.
부실 부담이 커지면서 금융지주 차원의 지원도 이어지고 있다. 하나금융지주는 올 2월 하나자산신탁에 2000억 원을 대여했다. 신한금융은 1월 신한자산신탁이 발행한 1000억 원 규모 신종자본증권을 전액 인수했다. KB금융도 2024년 KB부동산신탁에 유상증자 방식으로 1500억 원을 투입했다.
은행계 신탁사들은 토지신탁 의존도를 낮추고 사업 포트폴리오를 조정하고 있다. 담보신탁과 리츠 등으로 사업을 다변화하는 방안이 거론되며, 신한자산신탁의 경우 신한리츠운용과의 합병을 통해 수익 기반을 넓히는 방안도 검토 대상에 오른 것으로 알려졌다. 금융권 관계자는 “책임준공형 사업장 정리가 단기간에 끝나기는 어렵다”며 “신탁사의 부실 정리 속도와 지주사의 추가 지원 여부가 당분간 주요 관전 포인트가 될 것”이라고 말했다.