코로나19 시기 유망 투자처로 꼽혔던 물류센터 프로젝트파이낸싱(PF)이 은행권 건전성 부담으로 돌아오고 있다. 급격한 공급 확대 이후 임대 수요가 둔화되면서, 일부 사업장에서 연체와 기한이익상실(EOD) 등 부실 징후가 잇따르고 있다.
14일 금융계에 따르면 IBK기업은행의 올해 1분기 중소기업 부동산업 연체율은 1.28%로 지난해 같은 기간 0.54%보다 두 배 이상 상승했다. 직전 분기 0.87%와 비교해도 오름폭이 컸다. 이 같은 연체율 상승에는 대형 물류센터 PF 사업장의 부실이 영향을 미친 것으로 확인됐다.
은행이 대주단으로 참여한 물류센터 사업장에서도 부실 사례가 확인되고 있다. 인천 오류동 쿠팡 물류센터 대주단에는 산업은행과 국민은행이 참여했다. 해당 사업장은 최근 대주단이 기한이익상실을 통지하고 매각 절차를 추진 중인 것으로 전해졌다.
이천 자석리 물류센터, 안산 그레이박스 물류센터 등도 수익성 악화로 어려움을 겪는 사업장으로 거론된다. 이천 자석리 물류센터에는 우리은행이 선순위 대출을 실행했고, 안산 그레이박스 물류센터에는 국민은행과 신한은행이 대주단으로 참여한 것으로 파악됐다.
시중은행들은 코로나19 시기 물류 수요 확대에 맞춰 물류센터 PF 참여를 늘렸다. 당시에는 온라인 소비 증가와 낮은 공실률을 근거로 물류센터가 비교적 안정적인 담보 자산으로 평가됐다. 은행이 직접 PF를 주선하거나 대주단에 이름을 올리는 사례도 적지 않았다.
한 시중은행 여신 담당 임원은 “코로나19 당시에는 물류센터가 공실 위험이 낮은 안정적 투자처로 여겨지면서 은행권도 PF 주선이나 대주단 참여를 활발히 했다”며 “규모에는 차이가 있지만 주요 시중은행 대부분이 관련 익스포저를 보유하고 있을 것”이라고 말했다.
지난해부터 분위기가 바뀌었다. 공급 과잉과 임대료 부담이 겹치면서 신규 사업장뿐 아니라 기존 사업장의 수익성도 악화하고 있다. 특히 저온 물류센터는 상온센터보다 임차료와 운영비 부담이 커 수요 둔화 국면에서 부실 위험이 더 크게 나타나고 있다.
금융권에서는 ‘최악은 지나갔다’는 이야기도 나온다. 한 시중은행 관계자는 “2023년 하반기부터 물류센터 관련 대출 연체율이 뛰면서 대출 심사를 강화했고, 그 여파로 공급 물량이 줄어들어 공실률도 점차 개선되고 있다”고 전했다.
상업용 부동산 서비스 기업 알스퀘어에 따르면 지난해 말 수도권 물류센터 공실률은 상온 13.3%, 저온 37.3%로 집계됐다. 저온센터는 3곳 중 1곳 이상이 비어 있는 셈이다. 2022년에는 공실률이 상온 1%대, 저온 6~7%대에 그쳤던 것과 비교하면 크게 상승한 것이다.
은행권은 물류센터 대출 심사를 강화하는 한편 부실 사업장 정리에 속도를 내고 있다. 또 다른 시중은행 여신 담당 임원은 “이미 문제가 생긴 사업장은 NPL 전문 업체에 채권을 매각하거나 손실 처리하는 방식으로 관리하고 있다”고 말했다.