금융 당국이 투기 목적의 비거주 1주택자에 대한 전세대출 규제를 준비하면서 시장 불안이 커지고 있다. 다른 지역에 살면서 서울 강남 대치동에 고가의 전세를 얻어 거주하는 이들이 1차 타깃이 되지 않겠느냐는 얘기들이 많지만 가정마다 사정이 천차만별인 데다 세부 예외 조건을 일일이 확인하기가 쉽지 않기 때문이다. 업계에서는 기준을 정확히 정하지 않으면 혼란이 커질 수밖에 없다고 입을 모은다. 비거주 1주택자 대출 규제의 난점을 짚어본다.
◇사생활 일일이 파악해 전수조사해야=17일 금융계에 따르면 현재 시중은행들은 전세대출 시 세부 사유까지 수집하지 않고 있다. 주택담보대출만 해도 생활안정자금인지 거주 목적인지 정도만 확인할 뿐 그 이상으로 확인하지 않는다.
문제는 비거주 1주택 전세대출에 대한 규제가 들어갈 경우다. 당국은 고가 전세대출 보증을 막는 방식을 취하겠다는 입장이지만 이혼과 학교폭력, 개인 질병 등 원하지 않는 개인정보를 노출해야 하는 문제가 발생한다. 시중은행의 고위 관계자는 “자녀 교육은 예외를 인정해준다고 하더라도 실제 확인이 쉽지 않고 제대로 답을 할지도 의문”이라며 “이혼소송 때문에 해당 기간 동안 전세를 얻어 따로 사는 사례가 예전보다 많아졌고 학폭도 늘었는데 은행원이 이를 확인할 수 있을지 걱정”이라고 강조했다.
정부는 과거 고가 주택 전세대출 규제 당시 직장 이동과 자녀 교육, 요양·치료, 부모 봉양, 학교폭력 등 일부 실수요 사례를 예외로 인정하면서 증빙서류를 받은 적이 있다. 당시에는 각 사유에 따라 재직 기관 발급 서류, 자녀재학·증명합격통지서, 진단서, 의사소견서, 주민등록등본, 징계처분서 등을 받아 확인했다. 하지만 지금 시점에서 이 방식을 다시 쓰는 것이 쉽지 않다는 게 현장의 의견이다.
금융권 관계자는 “투기 목적이 있더라도 있는 대로 쓰기보다는 형식적으로 작성할 것”이라며 “과거에는 직장 소재지를 기준으로 했지만 일시적으로 서울에 있다가 지방 발령을 받는다든지 예외 기준의 범위를 정하는 게 너무 어렵다”고 전했다.
◇아이 내신 때문에 주변에 전세 두는 사례도=시장에서는 거꾸로 강남에 집을 두고 있으면서 주변 지역에 나가 사는 경우는 규제를 어떻게 해야 하느냐는 논란도 있다. 시중은행의 한 부동산 전문위원은 “고객들 중에 강남이나 대치동에 집을 보유하고 있는데 아이 내신 때문에 성남이나 분당·위례·하남 쪽에 전세로 사는 케이스들이 있다”며 “강남에 전세 사는 이들을 규제하고 이들은 둔다면 형평성이 맞겠느냐”고 전했다.
또 다른 은행의 관계자도 “경기도에 집을 사놓고 교육 때문에 목동에 전세를 하는데 이를 투기성으로 봐야 하느냐”며 “만약 이를 투기적이라고 본다면 고객 입장에서 억울할 것 같다”고 설명했다.
◇해외 근무 뒤 복귀 시 월세 얻어야 할 판=시중은행의 프라이빗뱅커(PB)는 “강남 1주택자인 사람이 직장 때문에 살던 집은 전세를 준 뒤 해외에서 살다가 귀국하면 본인도 일단 살 집을 얻어야 하지 않겠느냐”며 “페널티를 준다면 어떤 식으로는 세입자와 갈등이 빚어질 수밖에 없을 것”이라고 말했다.
익명을 요구한 시중은행의 고위 관계자는 “정확하게 딱딱 떨어지지 않는 사례가 적지 않을 것”이라며 “비거주 1주택자에 대한 전세대출 규제를 하게 되면 결국 월세화만 더 가속화할 가능성이 높다”고 내다봤다.
◇규제에 또 규제…현장 작동 어려운 가계대출=시중은행의 영업부 팀장은 “규제가 너무 촘촘해져서 지금도 상담할 때 규제를 일일이 다 따져야 해 너무 어렵다”며 “현재도 현장에서 일일이 확인하기가 어려운 상황”이라고 지적했다. 이런 상황에서 비거주 1주택 같은 복잡한 대출 규제가 더해지면 현장에서 작동이 어려워진다는 뜻이다.
당국도 이에 대한 문제점은 알고 있다. 금융 당국의 관계자는 “규제가 너무 디테일해지는 게 맞느냐에 대한 문제의식이 있다”며 “과거 방식을 그대로 가져가면 너무 복잡해져서 간단하게 다듬은 형태를 고민하고 있다”고 전했다.