서울 아파트 시장에서 지역별 가격 흐름이 엇갈리고 있다. 압구정 등 강남권 초고가 재건축 단지에서는 직전 최고가보다 20억 원 이상 낮은 거래가 잇따르는 반면 성북·노원 등 외곽 지역에서는 2억~3억 원대 상승 거래가 나오고 있다. 재건축 사업 단계에 따른 매도 압력과 보유세 부담, 대출 규제 등이 고가주택 시장을 누르는 사이 실수요가 몰리는 중저가 지역은 상승세를 이어가는 모습이다.
7일 한국부동산원의 11월 첫째 주 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.07% 올랐다. 강남3구는 일제히 하락했다. 서초구는 전주 -0.35%에서 -0.37%로, 강남구는 -0.38%에서 -0.39%로 낙폭이 확대됐다. 두 지역은 13주 연속 하락세다. 송파구도 0.17% 떨어지며 9주째 내림세를 이어갔다.
특히 압구정·개포동과 반포·잠원동, 잠실 등 고가 아파트가 밀집한 지역에서 하락 거래가 두드러진다. KB부동산이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 최근 60일간 서울 아파트 거래 중 역대 최고가 대비 하락액이 큰 상위 10건 가운데 7건이 강남구 압구정동에서 나왔다.
하락 폭이 가장 큰 거래는 압구정 신현대아파트 전용면적 182㎡다. 지난달 14일 88억 원에 거래돼 올해 7월 기록한 최고가 112억 5000만 원보다 24억 5000만 원(21.8%) 낮았다. 같은 단지 전용 111㎡도 지난달 55억 9000만 원에 팔려 지난해 7월 최고가보다 19억 1000만 원(25.5%) 떨어졌다. 압구정 현대1·2차 전용 160㎡와 현대8차 전용 163㎡도 각각 역대 최고가보다 18억 원, 15억 6000만 원 낮은 가격에 거래됐다.
재건축 사업 단계에 따른 매도 압력도 하락 거래의 배경으로 꼽힌다. 압구정2구역(신현대 9·11·12차)은 이달 재건축 사업시행계획인가를 신청했다. 투기과열지구에서는 재건축 조합설립인가 이후 3년 이상 보유한 조합원이 사업시행계획인가 신청 전에 매물을 처분할 경우 조합원 지위 양도가 가능하다. 매각 시점을 앞두고 자금 여력이 부족하거나 실거주 목적이 아닌 집주인들이 처분을 서두르면서 급매물이 나왔다는 분석이다.
내년 3월 사업시행계획인가 신청을 앞둔 압구정3구역에서도 가격 조정이 나타났다. 현대14차 전용 84.98㎡는 지난 7월 58억 6000만 원에 거래됐으나 지난달 29일에는 51억 원에 팔렸다. 약 3개월 만에 7억 6000만 원 낮아진 것이다.
보유세 부담 확대 가능성도 매도 심리를 자극하는 요인이다. 집값 상승으로 자산 가치는 커졌지만 현금 소득이 많지 않은 고령 1주택자 등을 중심으로 세제 개편에 대한 경계감이 커지고 있다는 게 현장 설명이다.
반면 서울 외곽 지역에서는 실수요를 중심으로 상승 거래가 이어지고 있다. 성북구 정릉동 길음뉴타운경남아너스빌 전용 84㎡는 올해 4~5월 8억 원대에 거래됐지만 지난달 10일 10억 5000만 원에 팔렸다. 길음동 길음뉴타운2단지푸르지오 전용 84㎡도 지난달 13억 2500만 원에 거래돼 7월 신고가인 11억 8000만 원을 1억 4500만 원 웃돌았다.
노원구 월계동 롯데캐슬루나 전용 84㎡는 지난 9월 7억 3000만 원에서 지난달 10억 8000만 원으로 한 달 사이 3억 5000만 원 뛰었다. 전세 매물이 부족하고 임대차 비용이 오르면서 실거주 수요 일부가 매매로 이동하는 이른바 ‘생존매수’가 중저가 지역의 가격을 끌어올리고 있다는 분석이다.
부동산원 통계에서도 외곽 지역의 상승세가 확인된다. 성북구가 0.30%, 서대문구가 0.31%, 중랑구가 0.28%, 강북구가 0.26% 올랐다. 구로구와 마포구도 각각 0.25% 상승했다. 노원구는 전주 0.12%에서 0.14%로, 영등포구는 0.12%에서 0.16%로, 은평구는 0.14%에서 0.17%로 상승 폭이 확대됐다.
전문가들은 강남권 초고가 주택의 하락 거래를 서울 전체 시장의 하락 전환으로 해석하는 데 신중해야 한다고 지적한다. 급매물의 상당 부분은 재건축 사업 일정이나 세금 부담 등 개별적인 매도 사정이 반영된 거래일 수 있기 때문이다. 실제 KB부동산 데이터허브에 따르면 10월 서울 아파트 평균 매매가격은 16억 3546만 원으로 지난해 같은 달보다 11.92% 상승했다.