정부가 양도소득세 공제액에 상한을 두면서 50억 원대 초고가 주택의 세 부담이 현행보다 4배 가까이 뛸 수 있다는 분석이 나왔다. 10년을 내리 거주해 최대 공제율 80%를 채운 1주택자라도 양도차익이 크면 세금이 급증할 것으로 전망된다.
3일 서울경제신문이 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰해 서울 주요 아파트(전용면적 84㎡)의 양도세를 분석한 결과 초고가 아파트의 세 부담이 큰 폭으로 뛰는 것으로 나타났다.
대표적으로 1세대 1주택자가 서초구 래미안퍼스티지를 16억 원에 취득해 56억 원에 매도하고 10년 내내 거주했다고 가정하면 양도세는 현행 2억 4185만 원에서 2028년 4억 4985만 원, 2029년 이후 9억 4485만 원으로 늘어난다.
세 부담을 가르는 핵심은 공제액 상한이다. 최대 공제율은 80%로 유지되지만 공제 금액은 2028년 최대 20억 원, 2029년부터 10억 원으로 제한된다. 가령 공제 대상 양도차익이 30억 원이면 공제율 80%를 적용한 금액은 24억 원이다. 현행 제도에서는 이를 모두 공제받지만 2029년 이후에는 10억 원만 인정돼 나머지 14억 원이 과세 대상에 남는다. 집값이 크게 올라 양도차익이 많을수록 공제액 상한의 영향을 크게 받는 구조다.
단순 계산하면 최대 공제율 80%를 적용받는 장기 실거주자는 공제 대상 양도차익이 2028년 25억 원, 2029년 12억 5000만 원을 넘는 순간부터 상한의 영향을 받기 시작한다. 여기서 기준이 되는 것은 주택 매도 가격 자체가 아니라 취득가액과 필요경비, 1주택 비과세분 등을 반영하고 남은 공제 대상 양도차익이다. 같은 50억 원대 주택이라도 취득 가격과 양도차익에 따라 실제 세액은 달라질 수 있다.
조만희 재정경제부 세제실장은 “양도세 장기보유특별공제가 한도 없이 최대 80%까지 적용돼 공제 혜택이 과도하다는 지적이 많았다”며 “양도가액이 40억 원이나 50억 원에 이르는 고가 주택이 한도에 걸리게 된다”고 설명했다.
정부는 공제액 상한 신설과 함께 장기보유특별공제를 2028년부터 실제 거주 기간 중심으로 단계적으로 개편한다. 현재 1세대 1주택자는 보유 기간과 거주 기간에 각각 연 4%, 최대 40%씩 총 80%까지 공제받는다. 2028년에는 보유공제를 연 2%, 최대 20%로 줄이는 대신 거주공제를 연 6%, 최대 60%로 확대한다. 2029년부터는 보유공제를 없애고 거주 기간에 대해서만 연 8%, 최대 80%를 적용한다.
이에 따라 집을 오래 보유했더라도 실제 거주 기간이 짧으면 세 부담이 크게 늘어난다. 송파구 잠실엘스를 8억 원에 사 30억 원에 팔면서 10년 보유하고 2년만 거주한 경우 양도세는 현행 2억 6993만 원에서 2028년 3억 6550만 원, 2029년 4억 6383만 원으로 뛴다.
잠실엘스의 현행 공제율은 보유공제 40%와 거주공제 8%를 합친 48%다. 2028년에는 보유공제 20%와 거주공제 12%를 합쳐 32%로 낮아진다. 2029년부터는 보유공제가 사라져 2년 거주에 따른 공제율 16%만 적용된다. 2029년 양도세가 현행보다 1억 9391만 원 늘어나는 이유다.
반면 양도가액이 30억 원 이하이고 10년 이상 실거주한 1주택자는 세 부담이 줄어든다. 정부는 이들의 양도소득 기본공제를 2027년부터 250만 원에서 2500만 원으로 10배 확대한다.
DMC래미안e편한세상을 7억 1000만 원에 취득해 16억 4000만 원에 양도하면서 10년 동안 보유·거주한 경우 세액은 현행 615만 원에서 2027년 244만 원으로 371만 원 줄어든다. 2028년과 2029년 이후에도 세액은 244만 원으로 유지된다. 10년 거주에 따라 최대 공제율을 적용받는 데다 공제 대상 금액이 새 상한을 넘지 않아 기본공제 확대 효과를 온전히 누리기 때문이다.
감세 효과는 다른 30억 원 이하 장기 실거주 단지에서도 나타났다. 텐즈힐을 7억 5000만 원에 취득해 21억 원에 양도하고 10년간 보유·거주한 경우 양도세는 현행 2539만 원에서 개편 후 1678만 원으로 861만 원(33.9%) 줄어든다.
양도차익이 상대적으로 적은 주택은 세액이 아예 사라지는 사례도 나왔다. DMC상암센트럴1을 6억 5000만 원에 취득해 13억 원에 양도하고 10년간 보유·거주한 경우 양도세는 현행 약 47만 원이지만 개편 후에는 0원으로 계산됐다.
구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 “거주하는 1세대 1주택 중 30억 원 이하는 부담을 줄이고 일정 수준 이상의 주택은 세 부담을 적정화하는 것이 주된 목표”라고 말했다.
정부는 이와 별도로 다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택의 양도세를 2028년까지 한시적으로 완화해 퇴로를 열어주기로 했다. 현재 조정대상지역 주택을 양도하면 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트를 가산한다. 이를 2027년에는 각각 5%포인트와 10%포인트, 2028년에는 10%포인트와 15%포인트로 낮춘다.
정부는 올해 5월 10일 이후 개정 법률 시행 전까지 이미 중과세율을 적용받아 주택을 매도한 경우에도 2027년 완화 수준을 적용한다. 2022년 5월 10일부터 이어진 다주택자 양도세 중과 배제 조치가 올해 5월 9일 종료되면서 이후 매도분에 중과세율이 적용된 점을 고려한 조치다.