재정경제부가 3일 발표한 ‘2026년 세제개편안’의 핵심은 시가 40억 원 이하 실거주 1세대 1주택자의 보유세 부담은 최대한 자극하지 않는 대신 40억 원 초과 고가 주택의 부담은 대폭 끌어올리는 것이다. 주택 수에 따라 달리 적용하던 종부세율을 주택 가액 기준으로 통일하고 공정시장가액비율과 고가 주택 세율, 세액공제 한도를 한꺼번에 상향하는 방식을 통해서다.
우선 세율이 단계적으로 인상된다. 과세표준 6억~12억 원 구간의 1·2주택자 세율은 현행 1.0%에서 2027년 1.3%로 인상된다. 이 구간은 거주 1주택자 기준으로 공시가격 약 22억 6000만~31억 1000만 원, 시가 약 32억 2000만~44억 5000만 원에 해당한다. 지난해 기준 과세표준이 6억~12억 원이었던 종부세 납세자는 5만 9905명이었다.
2028년부터는 개인 주택분 종부세에서 주택 수에 따른 세율 구분을 없애고 주택 가액별로 세율을 일원화한다. 과세표준 12억~25억 원은 2%, 25억~50억 원은 3%, 50억~94억 원은 4%, 94억 원 초과는 5%로, 과표 12억 원 초과 구간에는 현행 3주택 이상 세율이 적용된다.
현재 60%인 공정시장가액비율은 내년 70%로 일괄 상향한다. 조정 대상 지역 주택 보유자(1세대1주택자 제외)와 3주택 이상 보유자는 2028년에 80%까지 올린다. 다주택자의 기본공제도 현행 9억 원에서 4억 원에 전체 주택 가액 중 거주 주택 비중에 따라 최대 5억 원을 더하는 방식으로 축소된다. 다만 실거주 1주택자의 기본공제는 14억 원으로 상향된다.
고령자·장기보유자 세액공제에도 금액 한도가 신설된다. 연령 공제와 보유·거주 공제를 합친 공제율은 최대 80%로 유지하지만 실제 공제받을 수 있는 금액은 2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원으로 제한된다. 종부세 세 부담 상한도 전년도 총세액 상당액의 150%에서 200%로 올라간다. 이에 따라 세제 개편이나 공시가격 상승으로 세액이 급증해도 세 부담 상한을 적용한 세액은 전년의 최대 두 배까지 늘어날 수 있다.
이에 따라 초고가 주택의 종부세가 급증할 것으로 전망된다. 가령 서울 반포자이 전용 132㎡(시가 60억 원) 주택의 종부세는 현행 615만 원에서 2027년 1131만 원, 2028년 이후 1743만 원으로 뛰고 시가 70억 원 주택은 938만 원에서 2027년 2252만 원, 2028년 이후 3296만 원으로 급증한다.
반면 시가 20억 원 주택은 28만 원에서 11만 원으로, 30억 원 주택은 91만 원에서 76만 원으로 오히려 부담이 줄어든다. 시가 40억 원 주택은 263만 원에서 325만 원으로 증가 폭이 상대적으로 작다.
다만 이는 올해 결정된 공시가격이 더 이상 오르지 않는다는 가정에 따른 것으로 향후 공시가가 인상되면 세 부담도 함께 뛰어 오를 것으로 보인다. 곽인송 세무사에게 의뢰해 2027년과 2028년 공시가격이 매년 2026년 상승률의 절반만큼만 오른다고 가정한 결과 시가 20억 원대 중반인 마포래미안푸르지오 전용 84.60㎡를 60세 집주인이 10년간 보유·거주했을 때 종부세는 현행 27만 원에서 2027년 67만 원, 2028년 119만 원으로 늘었다. 재산세를 합친 보유세도 422만 원에서 670만 원으로 증가했다. 같은 조건에서 시가 70억 원 안팎인 압구정현대아파트 전용 131.48㎡는 종부세가 847만 원에서 2027년 2484만 원, 2028년 5889만 원으로 약 7배 뛰었다. 전체 보유세는 2087만 원에서 7554만 원으로 3.6배 불어났다.