정부가 종합부동산세 과세 기준을 보유 주택 수에서 주택 합산 가액으로 전환하는 방향으로 가닥을 잡았다. 현재 3주택 이상 보유자에게 적용되는 중과세율 체계는 폐지하거나 기본세율에 통합하는 대신 다주택과 비거주·투기 목적 보유에 대해서는 공제를 줄이거나 세액을 가산하는 방안이 유력하다. 2022년 이후 4년 만에 종부세 과세 체계를 전면 손질하는 것으로 1세대 1주택자라도 초고가 주택을 보유한 경우 세 부담이 크게 늘어날 것으로 전망된다.
26일 관계 당국에 따르면 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 이달 24일 이재명 대통령에게 이 같은 내용을 포함한 2026년 세제 개편 주요 쟁점을 최종 보고했다.
현행 종부세는 2주택 이하 보유자에게 0.5~2.7%, 3주택자 이상에게는 최고 5.0%의 별도 세율을 적용하고 있다. 하지만 주택 수를 기준으로 한 과세 체계 탓에 보유가액이 같아도 공시가격 30억 원짜리 한 채를 가진 사람보다 10억 원짜리 주택 세 채를 보유한 사람이 더 높은 세율을 적용받을 수 있다. 고가 1주택에 수요가 몰리는 ‘똘똘한 한 채’ 현상도 이러한 제도에서 비롯됐다는 지적이 제기돼왔다.
이에 정부는 주택 수와 관계없이 인별 합산가액에 동일한 기본 누진세율을 적용하는 방안을 검토하고 있다. 종부세 체계를 기본공제 이하 비과세 구간과 중부담 구간, 초고가 구간 등 3개 구간으로 나누고 초고가 구간은 과세표준을 세분화하거나 세율을 높이는 방식이다. 1주택자 기본공제는 12억 원에서 소폭 높이되 초고가 주택 기준은 공시가격 30억~40억 원 선이 거론된다.
다만 주택 수가 종부세 부담 산정에서 완전히 배제되지는 않을 것으로 전망된다. 3주택 이상이라는 이유만으로 별도의 높은 세율을 적용하는 방식은 없애되 실제 거주 여부와 주택 지역, 보유 목적 등을 최종 세액 산정 과정에 반영하는 방안이다. 이는 이 대통령이 밝힌 보유세 ‘차등 과세’ 구상과도 맞닿아 있다.
이 밖에 거주 여부와 무관하게 최대 80%까지 종부세를 공제받을 수 있는 장기보유·고령자세액공제도 거주 중심으로 손질될 가능성이 높다.
정부는 27일 한성숙 국무총리 주재로 한 차례 더 부동산 정책 국민 대토론회를 열어 추가 의견 수렴을 거친 뒤 다음 달 초께 발표할 예정인 세법개정안에 최종안을 담을 계획이다.