인천시가 승인한 서구 왕길구역 도시개발사업을 두고 개발밀도와 공공기여 적정성을 둘러싼 논란이 제기되고 있다. 상위계획상 개발밀도 기준을 웃도는 수준으로 사업이 추진된 데다, 유사한 소규모 도시개발사업과 비교해 기반시설 비율이 낮다는 지적이 나오면서다.
9일 서울경제신문 취재를 종합하면 한 종교단체 공동묘지였던 왕길구역의 승인 당시 총밀도는 ㏊당 364.1명으로, 인천시 2040 도시기본계획상 기준인 ㏊당 200명 이하를 웃돌았다. 인천시는 해당 사업지가 10만 ㎡ 이하 소규모 사업이라는 점 등을 근거로 총밀도가 아닌 순밀도를 적용했다. 왕길구역 면적은 4만 2896㎡이며, 시가 적용한 순밀도는 ㏊당 524.5명이다.
다만 이 같은 기준 적용이 적정했는지를 두고는 이견이 있다. 왕길구역은 같은 소규모 도시개발사업인 인천 방축구역(8만 4144㎡), 문학구역(8만 1250㎡), 용현학익1-4구역(8만 7612㎡)과 비교해 부지 규모가 작지만 계획인구는 비슷한 수준이다. 방축구역의 계획인구가 1743명인 데 비해 왕길구역은 1562명으로 181명 적다. 부지 면적은 방축구역의 절반 수준이지만 계획인구 차이는 크지 않은 셈이다.
기반시설 비율도 쟁점이다. 왕길구역의 기반시설 비율은 29.5%로 비교 대상 구역 중 가장 낮다. 방축구역(53.0%)의 절반 수준이고, 3개 구역 평균(43.6%)에도 미치지 못한다. 공공시설로 제공되는 면적이 상대적으로 적은 만큼 민간 사업시행자가 활용할 수 있는 사업 부지가 커졌다는 해석이 나온다. 특히 2023년 제7회 도시계획위원회 재심의 과정에서 가구수는 670가구에서 620가구로 줄었지만 기반시설 비율은 30.6%에서 29.5%로 낮아졌다. 용적률 239.34%, 최고 36층 규모의 계획은 유지됐다.
공공기여 수준을 둘러싼 논란도 있다. 인근 중개업계는 인접 사업지 분양가 등을 근거로 왕길구역 분양가를 3.3㎡당 1800만~2000만 원 선으로 예상한다. 전용면적 84㎡형 620가구 계획을 감안하면 분양 총액은 약 3800억~4200억 원 수준으로 추산된다. 반면 인천시는 해당 부지가 보존녹지였다는 점 등을 들어 공공기여 규모가 약 32억 원 수준이라고 설명했다.
사업방식 역시 논란의 대상이다. 왕길구역은 환지방식이 아니라 ‘수용 또는 사용방식’으로 추진된다. 시행자가 토지를 매수하거나 수용해 소유권을 확보한 뒤 개발하는 방식이다. 이 때문에 개발이익 환수 장치가 충분한지에 대한 검토가 필요하다는 지적이 나온다.
지역 정치권에서는 사업 구조 전반을 점검해야 한다는 주장도 제기된다. 석정규 인천시의회 도시건설위원장은 “밀도 상향으로 상당한 개발이익이 예상되는 반면 공공기여는 부족하다는 지적이 있다”며 “행정사무감사 등을 통해 사업 전반을 검토할 예정”이라고 말했다.
다만 인천시는 절차상 문제가 없다는 입장이다. 인천시 관계자는 “왕길구역은 각종 기반시설이 두루 들어가는 일반 도시개발사업과 달라 순밀도를 적용했다”며 “인천 시내 소규모 사업의 순밀도는 ㏊당 519~653명 수준이고 왕길구역도 이 범위에 해당한다. 2023년 7월 도시계획위 재심의에도 보고돼 수용됐다”고 설명했다. 다만 순밀도가 법령상 공식 용어인지에 대해서는 “법령에 별도로 정의돼 있지는 않다”고 답했다.
사업시행자인 A사 측도 의혹을 부인했다. A사 관계자는 “2007년 폐쇄 명령을 받은 공동묘지 1500여 기를 민간 비용으로 이장하는 데 상당한 비용이 들었다”며 “현행 밀도 기준으로는 사업성이 나오기 어려워 인구 계획 반영을 제안한 것이다. 소공원 등은 기부채납할 예정으로 (특혜는) 사실무근”이라고 말했다.