올해 부동산세제 개편의 핵심은 청와대가 밝힌 ‘보유세 강화, 양도세 실거주 중심 재편’을 구체적으로 어떻게 설계하느냐로 볼 수 있다. 대표적 보유세인 종합부동산세와 거래세 성격의 양도세를 어떤 방식으로 조정하느냐에 따라 초고가·다주택 보유자부터 실거주 1주택자 및 비거주 1주택까지 세금 부담이 완전히 달라질 수 있기 때문이다.
①종부세 최고세율 올리나=먼저 종부세의 경우 초고가 1주택에 대한 과세표준 구간이 현재보다 촘촘해질 것으로 보인다. 사실상 고가 주택을 겨냥한 ‘핀셋 증세’다. 종부세는 과표 3억 원 이하부터 94억 원 초과까지 총 7단계로 나눠 0.5~2.7%의 세율을 적용한다. 소득세가 최고세율 45%까지 누진 구조를 갖고 있는 것과 달리 종부세는 과표 구간이 상대적으로 적고 최고세율도 낮아 고가 자산에 대한 세 부담이 충분히 반영되지 못한다는 지적이 제기돼왔다. 김용범 청와대 정책실장은 “같은 1주택이라도 20억, 30억, 40억 원 등 구간을 촘촘히 해 보유세를 달리 적용하자는 제안을 고민해야 한다”고 밝힌 바 있다.
이에 따라 종부세 최고세율이 인상되는 방안이 유력하게 거론된다. 주택을 보유한 전 국민에게 영향을 미치는 재산세는 조세저항이 큰 만큼 상대적으로 대상이 좁은 종부세 조정에 방점이 찍힐 것이라는 관측이다. 다주택자에 대해서는 종부세 중과 대상 기준을 현행보다 완화해 2주택 이상으로 확대하는 방안까지 시장에서 거론된다.
문제는 특정 계층을 겨냥한 징벌적 성격의 세제는 지속성이 떨어질 수 있다는 점이다. 홍기용 인천대 경영학부 명예교수는 “세금에 핀셋이라는 것은 없다”며 “핀셋으로 과세하는 것처럼 보이지만 실제로는 임대료나 가격 등을 통해 아래쪽으로 전가될 수 있다”고 지적했다. 노무현 정부 초대 정책실장을 지낸 이정우 경북대 명예교수 역시 “과격하게 초고가 주택 보유에만 벌을 주듯 중과해서는 안 된다”며 “집이 있는 사람은 누구나 세금을 내는 보편 과세가 바람직하다”고 했다.
②보유세 인상 더 빨라질 듯=종부세 인상 속도도 올해 세법 개정의 쟁점이다. 당초 시장에서는 정부가 현행 60% 수준인 공정시장가액비율을 몇 년에 걸쳐 단계적으로 끌어올릴 것으로 전망했다. 6·3 지방선거 결과에 반영된 여론을 반영하지 않겠느냐는 분석이 나오기도 했다. 하지만 김 정책실장이 “부동산 과세 정상화와 보유세의 합리적 조정이 필요하다”고 직접 언급한 데 이어 이재명 대통령도 “우리나라 보유세가 대체로 낮고 서구 선진국 수준의 부담이 필요하다”고 거듭 강조하면서 세율 인상 쪽으로 선회하는 분위기다. 세율을 직접 손대는 방식은 공정가액비율 조정보다 세 부담을 더 빠르고 크게 끌어올릴 수 있어 인상 폭과 과표 구간을 어떻게 조정하느냐에 따라 체감 충격이 크게 달라질 것으로 전망된다.
박훈 서울시립대 세무학과 교수는 “재산세와 종부세는 현 제도에 손을 대지 않더라도 공시가격 상승에 따라 자동으로 올라가는 구조”라며 “이미 세금이 증가하고 있는데 세율까지 올리면 지속 가능한 보유세가 아니라 부동산 소유자에게 감당하기 어려운 부담이 될 수 있다”고 지적했다.
③비거주 1주택 요건 ‘뜨거운 감자’=비거주 1주택 보유자에 대한 양도세 혜택 축소는 이미 기정사실화됐다. 종부세 장기보유특별공제도 거주 요건 없이 5년 이상 집을 보유하면 최대 50%까지 받을 수 있는데 이를 거주 기준으로 바꿀 가능성 또한 제기된다.
핵심은 비거주 1주택 예외 조항을 어떻게 설계하느냐다. 직장 이전, 자녀 교육, 부모 부양, 장기 치료 등 현실에서 불가피한 비거주 사유는 적지 않은 만큼 어느 수준까지를 실거주에 준하는 예외로 인정할지에 따라 납세자 간 유불리가 갈릴 수 있다. 예외 범위를 좁히면 과세 형평성은 높아지지만 행정 부담과 분쟁 가능성이 커지고, 넓히면 실거주 중심 과세라는 취지가 희석될 수 있다는 점에서 미세한 조정이 필요하다. 변창흠 세종대 행정학과 교수는 “아주 예외적으로 실거주할 수 없는 사정이 있던 사람들이 많다”며 “그런 부분에 대해서 배려를 하지 않으면 양도세가 정치적 과세가 된다”고 지적했다.
④양도세 인센티브도 나오나=양도세 추가 조정 방향도 관심사다. 이미 다주택자 양도세 중과 예외 종료가 확정된 상황에서 고가 주택에 대해서는 과세표준 구간을 세분화해 양도세 부담을 추가로 높이는 방안이 함께 거론된다. 보유세를 강화할 때는 거래세를 낮춰 거래를 유도하는 것이 일반적이지만 초고가 주택에 대해서는 양도세와 보유세를 모두 강화해 신규 투기 수요 유입을 막을 가능성도 있다. 다만 등록임대 다주택자에 대해서는 영구적인 양도세 중과 배제 혜택을 없애고 한시적으로 중과를 풀어 ‘엑시트’ 기회를 부여하는 방식 역시 거론된다. 세제 혜택 때문에 시장에 나오지 못한 물량을 매물로 전환하면서 장기적으로는 각종 특례에 의존하는 구조를 정리하겠다는 취지다. 아파트 1채에 의존한 고령자들을 대상으로 양도세를 깎아줘 매물을 유도하는 대안도 거론된다.
홍 교수는 “부동산세제로 국민이 주거를 이전하는 데까지 장애를 겪게 해서는 안 된다”고 지적했다.