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최근 한국 주택 시장에서 가장 눈에 띄는 변화는 월세 거래가 늘었다는 점이다. 과거에는 목돈을 맡기는 전세가 보편적이었지만 2020년대 이후 월세 계약 비중이 꾸준히 늘어 2025년 기준 전국 주택임대차 거래의 63%가 월세로 이뤄지고 있다. 불과 4년 전인 2021년도 43%와 비교해 볼 때 한국도 외국처럼 월세가 보편적인 시대로 진입했다고 볼 수 있다.
단순히 거래 형태의 전환만 이뤄진 것이 아니다. 서울 아파트 월세 가격은 2025년 한 해에만 5.1% 상승했고 빌라(연립·다세대)월세 가격도 같은 기간 동안 전국 1.3%, 서울 2.7% 상승했다.
월세 가격은 왜 이렇게 오를까?
월세 가격 상승은 수요와 공급의 복합적 변화에 있다. 전세 사기, 깡통전세 사태 여파로 전세 수요자의 월세 전환이 많아졌다. 게다가 전세 보증기관의 보증보험 가입 문턱도 높아지면서 월세 선호가 더 강화되었다.
공급 측면에서는 실거주 강화 규제 기조로 전월세 매물이 줄었다. 추가적으로 높아진 보유세, 관리비 등 임대운영비는 임차인에게 전가되었다. 결과적으로 월세 수요는 늘어나고 공급량은 줄며 임차인들은 월세 가격이 올라도 지불할 수 밖에 없다.
현재 우리가 겪는 월세 부담, 어느 정도일까?
임차인의 주거비용 부담을 나타내는 대표 지표로 RIR(Rent to Income Ratio·소득 대비 월세의 비율)이 있다. 통상적으로 소득의 1/3 이상을 월세로 지출하여 지표가 30%를 넘는 경우 주거 부담이 높다고 판단한다.
2024년 주거실태조사에 따르면 전국 임차 가구의 RIR은 15.8%다. 수도권은 18.4%, 광역시는 15.2%, 기타 시·도지역은 12.7%로 지표상 한국은 주거비 부담이 상대적으로 크지 않은 것처럼 보인다.
하지만 서울 거주 가구 중 16%는 월세와 관리비가 월 소득의 30%를 초과하는 주거 부담을 느끼고 있다. 눈여겨볼 부분은 해당 가구의 규모가 지난 2년간 3.5%p 이상 증가하는 등 월세 부담 가구가 빠르게 늘어난다는 점이다.
글로벌 대도시와 비교해보면 어떨까?
글로벌 대도시의 월세 시장은 ‘월 소득의 절반 가까이 차지하는 월세’와 ‘작아지는 집 크기’로 요약된다. 2025년 기준 영국은 RIR 41%, 런던은 48%에 육박한다. 미국 뉴욕시의 RIR은 55%이며 뉴욕 중심부에 해당하는 맨해튼은 57%에 이른다. 일본의 경우 도쿄는 37%, 오사카와 고베도 25~30% 수준이다.
물론 도시별 규모와 소득, 주택 유형, 주거 지원 정책 등이 달라 RIR로 단순 비교할 수 없다. 하지만 이미 월세가 정착된 글로벌 대도시 사례를 통해 최대 월 소득의 50% 수준까지 오를 수 있다는 점을 알 수 있다. 동시에 홍콩이나 싱가포르처럼 비싼 월세를 감당하지 못한 수요자들은 임차 면적을 줄이고 있다.
최근 발표된 가계 동향 조사에 따르면 작년 한 해 실제 주거비는 5.1% 상승하는 동안 가계소득 증가율은 2.4%에 그쳤다. 주거비 상승 속도가 소득 증가를 앞지르면서 가계의 주거비 부담은 앞으로 더 커질 가능성이 높다.
주거비 부담을 완화하는 가장 근본적인 방법은 양질의 주택 공급을 확대하는 것이다. 다만 주택 공급은 정책적 결정과 상당 기간이 소요된다. 이러한 이유로 개인의 ‘전략적 선택’이 중요하다.
현실적으로는 주거비 부담이 상대적으로 적은 외곽 또는 작은 규모의 주택으로 이동할 수 있다. 하지만 장기적으로는 주택 가격 상승을 헷지 할 수 있는 주택 매수를 고민하고 주거의 안정성 확보를 위한 노력이 필요하다.